Назначая цены объектов недвижимости, их собственники основываются на различных соображениях, как имеющих рыночную природу, так и в некоторых случаях, к рыночным факторам не относящихся.

К суждениям продавцов, имеющим рыночную природу, могут быть отнесены сформировавшиеся представления, предположения и имеющаяся информация об общем состоянии рынка (например, «цены на недвижимость постоянно растут / падают»), сведения о случившихся фактах продажи подобных объектов («на этой улице в прошлом месяце магазин был продан за N тыс. EUR»), о неудачных попытках продать подобные помещения («знакомый пытался продать подобный магазин за N тыс. EUR, но так и не сумел»), о возможностях предполагаемых покупателей приобрести какие ‐ либо конкурирующие объекты («если нежилые помещения на первом этаже строящихся домов продаются по N тыс. EUR. за 1 м2 площади, мой магазин должен стоить дороже») и т.п. В ряде случаев цены, запрашиваемые продавцами, имеют нерыночную природу – собственник объекта, например, считает необходимым приобрести другое здание, помещение или инвестировать средства в другой бизнес; в этом случае запрашиваемая цена может быть равна или может приближаться к сумме, которая необходима для альтернативной инвестиции.

В таких случаях владельцы объектов, имея, возможно, представление о рыночном уровне цен, тем не менее, хотят получить от продажи собственности конкретную сумму просто потому, что она им нужна. Необходимо заметить, что в таких случаях цены предложений могут не только превышать сложившийся рыночный уровень (такая ситуация наиболее распространена), но и быть ниже него. Также следует обратить внимание, что многие собственники объектов недвижимости изначально закладывают в стоимость предложения скидку.

Понятие «цена» всегда носит характер состоявшегося факта – конкретная цена предложения запрашивается продавцом и озвучивается им при обращении покупателей; цена продажи как величина возникает тогда, когда сделка купли ‐ продажи уже совершена. Отсюда следует, что ценой предложения является денежная сумма, за которую объект выставлен на продажу; цена продажи есть денежная сумма, за которую объект в действительности продан (может не совпадать с суммой, указанной в договоре купли ‐ продажи). Цена продажи может быть равна цене предложения, может отличаться от цены предложения в большей или меньшей степени, причем может быть, как меньше, так и больше цены предложения.

Рыночная стоимость, в отличие от цены (предложения или продажи) есть расчетная, гипотетическая величина, установление которой основывается, по сути, на той же рыночной информации, исходя из которой формируются представления собственников о справедливых ценах предложений и тех ценах, по которым приемлемо совершать сделки купли ‐ продажи.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная, предполагаемая цена продажи объекта на открытом рынке в условиях, как минимум близких к характеристикам идеального рынка и с учетом всех тех факторов и фактов, которые были бы приняты во внимание при подготовке предложений со стороны участников рынка в целом:

• все участники рынка обладают полным объемом информации, необходимым для принятия решений о покупке или продаже объектов;
• отсутствуют обстоятельства, побуждающие и продавцов/покупателей соглашаться на покупку / продажу объектов в ограниченные сроки;
• все участники рынка соответствуют понятию «типичный» и не имеют в своем распоряжении информации, недоступной другим субъектам и т.п.

Таким образом, цена предложения объекта недвижимости, цена его состоявшейся продажи и рыночная стоимость (которая отражает ценность недвижимости и являться справедливой оценкой рыночной привлекательности объекта) совпадают крайне редко. Напротив, в подавляющем большинстве случаев эти три величины в точности не равны между собой и в общем можно говорить лишь о вероятном пересечении интервалов, к которым они принадлежат.