Оценка офиса — это определение рыночной стоимости офисных зданий и помещений с учетом всех ценообразующих факторов. Оценка офисных зданий и помещений имеет свою специфику, основанную на функциональном назначении объекта оценки, и требует учета и анализа большого количества факторов, имеющих существенное влияние на величину стоимости офисного здания или помещения.

При оценке объектов недвижимости учитывается большое количество самых разнообразных факторов, одни из которых повышают стоимость объектов, а другие, наоборот, понижают ее. Некоторые факторы являются универсальными, общими для всех оцениваемых объектов, а другие факторы имеют значение лишь при определении цены отдельных видов объектов недвижимости.

Наиболее значимые факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость (арендную ставку) объектов недвижимости

• Местоположение объекта (Региональное / Локальное / Индивидуальное)

Рассматриваемый ценообразующий фактор характеризует различие в инвестиционной привлекательности недвижимости в зависимости от районов, близости к центру города (экономическое месторасположение), развитости окружающей инфраструктуры, линии объекта недвижимости - расположение относительно красной линии.

• Удобство транспортной локации (транспортная доступность на общественном и частном транспорте)

Независимо от того, расположен ли офис в центре или на окраине города, подъездные пути как на личном автотранспорте, так и на общественном должны быть удобными, а само здание - заметным и легко узнаваемым.

• Тип, класс и состояние

Год постройки/реконструкции здания, этажность, материал стен и перекрытий, состояние электросетей, инженерных/сантехнических коммуникаций, наличие и состояние вентиляционных, пожарных, охранных и иных систем, наличие и количество лифтов, внешнее состояние офисного здания, наличие и уровень качества внутренней отделки, планировка внутренних помещений.

Специфические факторы, влияющее на ликвидность (спрос и инвестиционную привлекательность) объектов офисной недвижимости

• Наличие, состояние и тип автомобильной парковки

 Наличие удобной стоянки нередко становится решающим аргументом в пользу выбора того или иного объекта.

 

• Соответствие класса и концепции помещений местоположению и соответственно рыночному спросу - требованиям конечных покупателей и/или арендаторов

Все зависит от того, для чего предназначено помещение: под клиентский офис, для представительских функций (front-office), под back-office или для организации нового направления бизнеса.

Например, для представительского офиса, чаще всего рассматривают высококачественные объекты с презентабельной входной группой, пропускной системой, подземным паркингом и высококлассным техническим оснащением.

Для клиентского офиса необходимо расположение в центре города. Желательно обеспечить легкий доступ в здание и гибкую пропускную систему. Следует предусмотреть гостевую парковку или возможность оставить машину неподалеку. Удобно, когда имеются зоны ожидания и переговорные.

Под back-офис подходят объекты, расположенные за пределами центра города. Основной акцент делается на удобную гибкую планировку, позволяющую оптимально разместить сотрудников, а также демократичные ставки аренды. При организации нового направления учитывается специфика деятельности. Например, если предполагается устроить шоу-рум, в здании должен быть свободный вход для посетителей или отдельный вход с улицы, возможно, понадобятся подсобные или складские помещения, большая открытая зона непосредственно в офисе. Под размещение мощных серверов лучше всего подойдет бывшее производственные здания, электросети которого выдержат повышенные нагрузки.

• Макроэкономическая ситуация

Уровень деловой активности в регионе, темпы развития экономики, насыщенность локального рынка офисной недвижимости (нехватка или избыток офисной недвижимости).

• и многие другие.

Данный список является примерным и приведен для того, чтобы наши клиенты имели общее представление о факторах, влияющих на величину стоимости офисного здания или офисного помещения. Перечень является ознакомительным и не исчерпывается указанными пунктами. В каждом конкретном случае наши аттестованные оценщики, имеющие большой опыт работы, учитывают все индивидуальные особенности объекта оценки. В процессе проведения оценки учитывается и анализируется значительно большее количество факторов, включая анализ конкретного сегмента рынка офисной недвижимости.